潮商叱咤房地产“江湖” 纵横深圳房地产界
世纪九十年代初，著名策划人王志纲在碧桂园系列悬念广告里以“可怕的顺德人”开场，不仅使碧桂园全速起航，名震省港澳，还使顺德人一直牵引着社会的眼光。 其实，有另外一群繁衍生息在广东省东部潮汕平原的潮汕人也非常令人“可怕”的，一方水土孕育一方人，潮汕人除秉承中华民族勤劳刻苦、克勤克俭的优良传统精神和心态外，潮汕中的海洋文化也铸就了潮汕人敢于开拓冒险创新的精神，同时形成了团结互助和善于经商的风气，久之就成为一种习性，并被世代相传和发扬。而在中国的房地产业界中，“可怕的潮汕人”也不在少数，几乎大部分知名潮商都有涉足房地产业，李嘉诚、罗康瑞、黄茂如、刘銮雄等就是其中的佼佼者。而在国内，朱孟依的合生创展，周泽荣的侨鑫集团，纪海鹏的龙光集团，张章笋的国瑞地产、陈才雄的阳柳集团，林辉勇的华旺集团等内地潮商也不遑多让。 地产行业吸金魔棒 改革开放以来，国内新兴的潮商进入的第一大行业就是房地产业，特别是在房地产市场红火的深圳特区，一共聚集了42人。这些房地产新贵大多数创业于上世纪90年代，如朱孟依（丰顺籍）1992年在香港创办合生创展；钟声坚（陆丰籍）1992起在上海、南京涉足房地产；郭英成（普宁籍）1999年创办佳兆业集团；张章笋（澄海籍）1999年从参与北京崇文区旧城改造起家等。在从1992年邓小平南巡起持续20年的中国城市化浪潮和房地产狂飙中，这批新兴潮商是把握契机乘潮而起的大赢家，高利润、高回报的房地产是这些新兴潮商群体快速完成资本和财富积累的主要法宝之一。 有数据统计，在深圳早期14000多个三资企业中，有近40%为潮汕人所投资，目前在深圳创业发展的潮籍人士有50万左右，尤其是在房地产界，整个江湖几乎成为潮汕人的天下，80%的份额为潮汕人所掌握，而现在更有一些已经发家的潮汕房地产商来深圳发展。 潮商纵横深圳房地产界 在深圳房地产行业中，潮商的影响力是绝对性的，深圳排名前十位的房地产开发商中，潮商能有八九家，在最成功的房地产企业中，潮商也能占40%。 在鼎盛时期，潮商垄断了七八成以上的深圳房地产建筑业份额。尤其是建筑领域，无论是哪一个建筑公司，其实真正在组织施工的往往就是潮汕人。所以，工地中工人口音往往是四川、湖南、江西口音，而包工头则往往是潮汕口音。换言之，潮商往往是深圳房地产的大老板。其实，潮商涉足深圳房地产市场从建市时就开始，早期以建筑施工、建桥或修路等乙方身份起家，后来慢慢涉足房地产市场。 在1998年亚洲金融危机时，很多大公司觉得风险大，撤出了深圳房地产业，只有潮汕人敢于投资，到了现在深圳房地产的开发商基本都是潮汕人。深圳商业协会副会长唐荣生曾经在房地产行业多年，他对潮商的印象是“别人不敢碰的项目，潮汕人敢碰”。深圳的许多烂尾楼，就多为潮汕人接手。最著名的成功案例，是目前生意红火的COCOPARK购物中心，此前曾经烂尾十几年，星河国际接手盘活之后，赚取的利润不止10倍之多。而深圳兆佳业房地产公司甚至专门以盘活烂尾楼著称，其董事长郭英成也是潮商。潮商接手烂尾楼一方面是替政府解了围，另一方面更是看中了烂尾楼一旦盘活，其收益也有相当高的回报。 目前，在深圳中心区的住宅中，前5家全部是潮商控制的公司所开发，它们分别是黄埔雅苑、雅颂居、星河·国际、港丽豪园、风华盛世。 美房企联手潮商134亿夺前海新“地王” 2013年因5宗地块拍出273.32亿元而获“钱海”之称的前海深港现代服务业合作区（以下简称前海），在2014年新年伊始再度以134亿元的“地王”吸引了市场关注，这一次引起人们关注的除了超过2.8万元/平方米的深圳新年楼面价纪录，以及新年全国总价纪录外，还因为最终买家为一家与潮商联手的美国房企。 该地块共获得5家企业（联合体）竞标，包括金地、兆华斯坦开发公司和深圳前海国际能源金融中心联合体、深圳中洲集团有限公司、周大福和卓越联合体，以及香港企业香港力宝北方投资控股有限公司。最终，兆华斯坦开发公司和深圳前海国际能源金融中心联合体报价134.0999亿元胜出，折合楼面均价28113元／平方米。 据了解，深圳前海国际能源金融中心有限公司于2012年3月29日成立，注册资金20亿元，其法定代表人为吴镇耿，他正是一位潮籍商人，目前为深圳潮汕商会副会长、潮商集团总裁。 京城潮商房企抱团共谋发展 在北京地产界，有这么一个抱团行事、极少出现在公众视野的潮商群体，首都地产界是他们成就事业的一个重要舞台，北京的不少房地产项目都为他们所发展。几年前，在北京潮人商会的牵头组织下，潮商财富基金正式成立，再次将京城地产界的潮商们聚集到一起，除了继续谋求更好的发展各自的地产开发企业外，他们还把目标放在了别处。据了解，在潮商财富基金发起人中，房地产企业占了好几家，这些公司也是商会中资金和实力相对雄厚的企业，他们以地产企业作为联盟，投资基金市场，以图更大的发展。 本土房企不遑多让 在潮商叱咤国内房地产界的同时，潮汕本土房企的发展也不不遑多让，主要代表有龙光地产、联泰集团、锦峰地产、合群地产，其中以龙光地产的发展经历最为人所称道，放眼中国房地产界，龙光地产的历史虽然不是最悠久的，但其十三年的发展历程有着令人惊叹，为人称道之处。作为近年来广东省发展最快的民营地产集团公司之一，1996年龙光地产由家乡汕头蹒跚起步，一点点的积累，中间也曾跌宕起伏，几经蛰伏才成就了今日的辉煌。 2003年5月，龙光地产以“黑马”之势最终竞得深圳宝安中心地块，这块地的竞拍也宣布着龙光地产迈开了异地投资的第一步，并在此后的时间里将足迹遍布了省内外10多个城市，形成了以房地产开发为主，集工程建筑施工、物业管理、物流和高速公路等基础设施投资经营的综合性大型企业集团。截至2013年10月31日，龙光地产已在中国经济发达地区及新兴地区，包括广东广西两省区、成渝经济区及海南省在内的11个城市拥有70个处于不同发展阶段的项目。2013年12月20日，龙光地产正式在香港联交所主板挂牌上市，此次上市龙光地产成功融资14.84亿港元，其中约70%将用于收购土地及新项目开发。 有地产专家分析指出，龙光地产凭借过硬的产品质量和精耕细作的经营风格，目前在汕头开发的楼盘价格一般比周边高出10-15%，在汕头的市场占有率更高达1/3以上，在质量控制、产品创新等方面的实力甚至已超过部分深圳品牌地产商。 国内“商业+地产”模式第一人 从深圳到香港，有一个潮商家族的商业传奇，一直为人们津津乐道，他们是国都集团的黄茂展，大中华国际集团的黄世再，信和地产的黄振华和茂业集团的黄茂如，一个个都在房地产界称霸一方，其中茂业国际董事长黄茂如更为人所称道，他首创的“商业+地产”模式时至今日被不少地产商和零售商争相效仿。 黄茂如起家于房地产，1992年在深圳布吉开发了“茂业城”，此后其在深圳又陆续开发了“都市花园、中兆花园、世纪豪庭、香蜜湖豪庭”等地产项目。从他在深圳最先做的几个地产项目来看，基本都是短小精悍型的，规模不大但可快速收回投资，2003年茂业集团的世界金融中心落成，一举成为深圳的新坐标，一夜之间黄茂如震惊全国地产界。 然而，与其兄弟专注房地产不同，黄茂如在开发房地产的同时，就已经把目标锁定在百货零售业。1996年，深圳茂业商厦成立，1997年其首家百货店茂业深圳东门店正式开业。业内人士评价黄茂如是百货业内的一个“奇才”，鬼点子很多，他在国内首推“买一百送一百”的促销模式，创造了66小时不打烊的销售神话。与传统百货业采取的租赁模式不同，黄茂如旗下的茂业百货更强调的是自有物业，2008年茂业国际在香港上市时，旗下的15家百货店中，仅有三处物业是向独立第三方租赁的。“茂业系”开发的商业地产项目包括公寓、商铺等，一般采取333制，即1/3出售回收部分投入资金；1/3出租、收租金；1/3自主经营赚取商业利润；其中开设百货店是利润的主要来源。 应当讲，黄茂如的成功恐怕不只是靠运气和人脉，他独具一格地以地产为根基发展百货零售，以百货零售为目标开发地产，从而让百货以自有物业为基础，在价格战中底气十足地赚到利润，帮助他的地产投资得到更高的回报，两者互补的商业模式，让黄茂如获得了巨大的声名与利益。如今，黄茂如的这种战略已经吸引不少地产商和零售商效仿，足见他的商业头脑。 2014年中国房地产仍将深化调控 近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨，2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，但调控深化的可能性依然很大。展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象，楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免，但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。 在2013年岁末三中全会闭幕之后，2014年房地产与房价及政策走势成为了人们关注的话题。 展望2014年房地产行业，区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控的焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。 在2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。 预计2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。其原因首先是房地产市场2013年总体上保持稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力，另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人购房。其次，房地产依然是稳增长的主力，产业是拉动其他产业的火车头，政府不会打压，而会完善市场机制。同时，土地市场的火热让地方政府解决了债务与城镇化资金不足的现象，并且新型城镇化也不断放出市场需求。最后，货币政策方面也不会收紧，依然是以稳健为主。目前中国主要一、二线城市楼市已经回归限购前的疯狂，但是三四线城市楼市逐渐好转的，刚性需求和改善型住房需求都是推高市场销量的原因。 2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。 潮商未来可加大涉足三大地产领域 在国家宏观调控紧缩房地产行业的大环境下，潮商除开发住宅外，还可考虑涉足发展商业房地产、旅游房地产和养老房地产这些领域。 首先，在国家宏观调控紧下，这正是开发商业地产的大好时机，其实宏观调控主要是调控住宅地产，在住宅地产最低潮的时候，建筑材料也随之降价，那些原本打算投资住宅地产的资金也将汇集到商业地产中来，但商业地产项目要取得成功还离不开硬件和软件，硬件是指项目所处的地段，软件则是指开发后的销售策略、商圈培育、售后服务。 其次，也考虑拓展旅游房地产领域，目前已有境外旅游产业集团与本土企业联合开始在汕头涉足这一领域。在2013年，世界500强企业之一、全球最大旅游产业集团美国豪生酒店集团就抢滩汕头，与本土企业迪海·蔚蓝海湾签约，联袂在汕头市南澳县打造全球第六个、汕头首个国际五星级品牌运营的产权式酒店。 汕头市拥有风景秀丽的自然景观和独特的人文景观，旅游资源丰富，南澳县更是摘取了国家AAAA级旅游区、全国生态示范区、国家级海洋生态文明建设示范区等一块块国字号的金字招牌。目前，南澳实验区已被列入汕头市重要发展战略平台——汕头海湾新区的规划范围，随着南澳大桥即将建成通车，南澳岛内旅游及相关产业将得到进一步大发展，其旅游房产的发展潜力将不可忽视。 最后，是养老地产领域，2013年底我国60岁及以上老年人口突破2亿人，蕴含养老商机达到4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。养老地产已被众多房企视为企业未来又一掘金点。 当前中国养老地产的开发模式主要分为三种，分别有隔代亲情模式，即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住；会员制医养综合体，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式；养生目的地，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。但不同于传统地产项目拿地、建设、销售这种短周期盈利模式的是，养老地产是长期持有运营模式，在养老地产项目里，主要是卖服务，靠服务赚取利润。有业内人士预言，今天中年人的财富积累将成为明天老年住宅市场上强有力的购买力，因此养老地产将大有所为。
03月27日