深圳三大房企巨头引发的“风暴”
2005年至2009年，深圳房价暴涨的四年里，有几位民营地产商人格外引人注目，其中三人是星河地产集团董事长黄楚龙、卓越地产集团董事长李华、京基地产公司董事长陈华。他们可以以协议出让等非常规手段在深圳市中心地段拿地，在深圳房价暴涨过程中受益颇多，因此身处深圳地产的风暴眼中。 中心区拿地高手黄楚龙 深圳房地产界的大腕儿中，不得不提星河地产的董事长黄楚龙。这位习惯别人称他为“龙哥”,总自称“潮州佬”的地产商人，从1979年到深圳做工程创业至今，已经成为深圳中心城区数一数二的“大哥”. 坊间传言，黄楚龙眼下已离开了深圳。时代周报记者多次寻访黄楚龙，6月12日上午，在星河地产公司，只见其办公室门开着，门口留有一双拖鞋。记者立即拨打其手机，但直至截稿时，黄楚龙的电话一直都被转至语音信箱，黄楚龙杳无音信。 过江猛龙黄楚龙 星河地产在深圳赫赫有名。深圳的出租车司机，说起星河的项目都如数家珍。“星河的房子都卖得很好，因为地段特别好。”21世纪不动产的一位经纪人告诉时代周报记者，“黄老板实力很强，总能在中心城区拿到好地。”深圳地铁一号线CBD核心区的三个地铁站周边，聚集了星河地产开发的四个项目。 同许多地产商的发展历程相似，黄楚龙也是从建筑工人起家的。1979年，他在深圳建特区伊始就前来创业，“泥水匠”的活儿做得风生水起，后来慢慢开始做起包工头，承接了深圳第一大道深南大道（上海宾馆至上步路）的建设工程。 靠着做包工头淘得的第一桶金，1998年，黄楚龙成立了深圳怡和企业公司，即星河地产的前身。黄楚龙摇身一变，成为一个开发商。 1994年4月，黄楚龙成立深圳市新怡和实业发展有限公司，先后开发了祥和花园、怡和楼、海悦华城等多个项目。1999年12月，新怡和更名为深圳市星河房地产开发有限公司。 深圳着名房地产评论员“图腾镜”,在其博客上记录了万科集团董事长王石、星河地产董事长黄楚龙和世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松在一次饭桌上的“论道”.席间，陈劲松感叹，深圳民营房地产企业都没能走出去时，黄楚龙马上产生共鸣：“不错，我也走过很多城市。深有感触的是：人生地不熟，水土又不服。中午喝5斤白酒，晚上还要喝6斤，再喝下去，命都要陪进去了，故而不得不撤。” 就是这位在其他城市“人生地不熟”的商人，却将其在深圳的地产事业经营得如鱼得水。 “在深圳，万科、招商等上市公司往往拿不到中心区的地块，中心区的地块都被几个深圳的民营房企垄断了。”深圳某大型房地产企业的负责人向时代周报记者透露。 黄楚龙的星河，就是这几家“中心区垄断大户”之一。2002年，位于福华三路和滨河大道之间的星河国际顺利开售，让黄楚龙真正在深圳中心区站稳了脚跟。到2005年，星河地产的项目全面开花。并赶上了2005-2007年，深圳房价飞涨的好时候。 根据深圳地产咨询机构香地·半求工作室的统计分析，在深圳的CBD,每100平方米商品建筑中，就有12平方米是星河地产供应的。 “官司门”抖落前生事 同其他地产商相比，星河的土地储备不算多，却贵在“稀缺”.在藏龙卧虎的深圳地产界，这条过江猛龙能够击败众多对手，选地的眼光和拿地的能力自然不言而喻。 2003年2月，黄楚龙在深圳首次进行的土地拍卖会上，以1.8亿元的总价、免息8年分期付款的方式，将如今的星河发展中心和丽思·卡尔顿项目一举拿下。2003年12月23日，黄楚龙又突然将目光放到关外，以2.5亿元的价格拍下龙岗区一幅17万平方米的地块。如今，地块所在的龙岗中心城，正在以规划中龙岗政治、经济、文化中心的身份大兴土木。 黄楚龙拿地的能力不止于雄厚的资金实力。时代周报记者查阅深圳国土房管局的资料发现，黄楚龙在中心区大获成功的星河国际和星河世纪两个项目，权属来源均为“协议出让”.其中，星河国际项目的取得时间是1999年。 而星河世纪大厦的受让日期是2004年9月13日，权属来源也是协议出让。2004年8月31日土地大限后，所有经营性用地都要通过招、拍、挂方式转让，星河是如何以协议出让的方式获得星河世纪大厦项目的用地呢？ 就在时代周报记者多方查证之时，6月16日，一宗以星河世纪大厦为标的物的案件，在福田区人民法院公开审理。黄楚龙获得星河世纪项目的相关情节，在这个案件中若隐若现。 时代周报记者悉，星河世纪地块原属深圳市“还地于民”政策涉及的地块之一，使用权属于岗厦实业股份有限公司。2000年3月，由东永峰公司牵线搭桥，深圳岗厦与锦峰公司和东永峰公司签署了一份合作开发的协议，由岗厦公司提供商住用地，东永峰公司和锦峰公司提供建设资金，联合开发该地块。建成后岗厦公司分得物业11000平方米，其余物业归东永峰公司和锦峰公司所有。 但在开发建设过程中，却陡生变数。按照原告方锦峰公司86名员工和股东的说法，2004年1月13日，锦峰公司的法定代表人同东永峰公司和岗厦公司签订协议，退出了该地块的开发。2004年1月12日，东永峰公司将这个项目转给了星河地产。 原告方认为，锦峰公司法定代表人未召开董事会和股东会，未听取工会和职工意见就退出该项目的开发，且仅仅收回前期投资成本，让一个原本可以盈利的项目在开发中途拱手让人，造成了锦峰员工和股东的经济损失；且认为在项目操作中，包括锦峰公司的大股东深圳市福田投资发展公司、东永峰公司、锦峰公司法定代表人等几名被告有恶意串通的行为，遂将其悉数告上法庭；而福田区人民政府，也被原告认为支持并促成其他被告的侵权行为而成为又一被告。 案情线索复杂、扑朔迷离。至今深圳市国土房管局的资料仍然显示星河世纪项目开发企业是深圳东永峰实业有限公司，而星河地产如何介入、通过协议出让方式获得星河世纪项目的细节，还是一个谜。星河地产总经理刘世成对时代周报记者表示：“他对此事并不清楚。” 黄楚龙的江湖情结 深圳地产界的人士说起这位“龙哥”,总免不了豪爽、重义气、朋友多、人脉广这些评价。黄楚龙的江湖情结，也奠定了他在圈子内的地位。深圳市工商局公开资料显示，黄楚龙最早成立的怡和企业公司，就有深圳市福田区沙头街道办事处以主管单位的身份作股东。 黄楚龙的豪气，不仅体现在做地产项目上，关于其子2007年豪华婚礼的描述和图片在网上流传甚广。黄楚龙的一位老乡还爆料，黄楚龙邀请了村里大约500人去酒店大吃一顿，并且还给每人封了400元的红包，被网友们称为“史上最牛婚礼”. 熟悉黄楚龙的人都发现，他的手腕和脖颈上都挂着佛珠。有知情人士透露：“黄老板一方面是会赚钱的商人，另一方面是礼佛散财的信徒.” 黄楚龙经营企业的理念也时常为业内津津乐道。时代周报记者探访星河地产在星河发展中心17-24层的新总部时，发现贴在不同楼层的黄氏语录-“你好、我好、大家好，才是真的好”;“先做人，后做事，外圆而内方”. 李华的卓越圈地术 6月16日上午，深圳雷电交加，倾盆大雨。但是这并没有浇熄深圳CBD第一商务旗舰卓越·皇岗世纪中心为庆祝双子塔座的封顶而鸣放的礼炮。 坊间甚至传言卓越董事局主席李华离开深圳。如今他却异常高调地露面，出席了封顶仪式，并与皇岗村领导相谈甚欢。 备受关注的原因是，卓越是身列二流行列的民营企业，很少参与拍卖，却成为深圳中心区开发规模最大的房企。这一切不得不令人产生遐想。 划拨的旺地 打仗亲兄弟，上阵父子兵。深圳卓越集团董事局主席李华、总裁李晓平就是一对亲兄弟。13年来，这对兄弟把卓越集团从一家默默无闻的小公司，打造成列居深圳房地产业前四名、深圳中心区开发规模最大的房企，依靠的就是“卓越”的拿地术。 “在深圳我们很少参与拍卖。”卓越集团总裁李晓平此前在接受时代周报记者采访时曾透露：“深圳市政府拿出来拍卖的土地面积都不是特别大，而且基本上都在关外。与别人合作，选择余地相对较大，还会拿到好地。” 确实，这些年在“硝烟弥漫”的深圳土地交易市场上，基本上看不到李氏兄弟的身影。 今年5月30日，地处深圳CBD会展中心东侧的卓越世纪中心3号楼开盘，2小时就销售了92%.该项目共有4座塔楼，总建筑面积近46万平方米是深圳CBD建设史上最大规模的商务综合体，被称为深圳的“商务标杆”. “该项目就是通过协议方式获得。”深圳一位业内人士向时代周报记者透露，2005年6月，卓越集团与皇岗村合作，以皇岗村出地、卓越集团开发的方式拿到了这地块。这位人士说，“这种合作开发的模式成本低、利润高、风险小。” 而距卓越世纪中心仅数百米之遥，同是卓越集团开发的高档写字楼卓越时代广场已经基本售罄。 更让人吃惊的是，时代周报记者从深圳市国土资源和房产管理局网站查询得知，卓越时代广场项目的土地属性竟然是“划拨”. 卓越时代广场是一个典型的商业项目，为什么可以通过“划拨”方式获取呢？ 时代周报记者就此询问卓越集团有关人士，但直至截稿之日，一直没有得到回应。 靠着独特的圈地方式，卓越最近几年在深圳迅速发展。深圳蔚蓝海岸项目是卓越集团的成名作。除了CBD两个商业项目外，卓越在深圳开发的住宅项目蔚蓝海岸、卓越维港名苑也是通过协议方式获得的土地。 权力寻租的机会 “深圳中心区的土地很少招拍挂，所以我们这些只能通过招拍挂拿地的公司，基本拿不到中心区地块。”深圳一家上市公司的高层人士向时代周报记者“诉苦”. 时代周报记者发现，在寸土寸金的深圳CBD核心区，可以见到卓越、星河等很多深圳二线民营房企的项目，但却鲜见一线大开发商的身影。时代周报记者在深圳市国土资源和房产管理局网站查询到，截至今年6月12日，深圳全市55个取得预售许可证的房地产项目中，大多数都是通过协议方式获得的土地。 为什么深圳中心区多数商品房项目的土地是通过协议方式出让？6月15日，深圳市国土资源和房产管理局副局长黄珽面对时代周报记者的提问，明确表示“不接受采访”.“协议出让土地有大量的权力寻租机会，容易产生腐败行为。”北京科技大学管理学院教授赵晓说，“土地出让的几种合法形式中，协议出让最易产生‘暗箱操作'.” 人脉广擅拿地 人们好奇，李华、李晓平兄弟到底是什么来头？为什么可以屡屡拿到好地。接触过李氏兄弟的人称，他们是四川内江人。 李华曾在深圳市团委任职。20世90年代初，下海成为了一个时尚的名词，追求有更大发展空间的李华也带着做一流企业的理想，毅然离开了团市委的办公室。刚刚下海的他，没有找到“感觉”的时候，投资做过贸易，做过股票，也做过工厂，甚至还做过餐饮。 1992年，李华开始涉足房地产。然而1993年海南房产泡沫，国家收缩房地产银根，让地产硬着陆的时候，李华也呛了口水。但好在他及时预感到市场的变化，迅速撤离了海南。随后，擅长股票投资的他跑到香港炒港股，淘到了第一桶金，并拿到了香港居民身份证。1996年，李华嗅到商机，在深圳成立了卓越实业发展有限公司，即卓越集团的前身。 李华的兄弟李晓平在中国电子科技大学应用数学系毕业后，考入了中国社科院数量经济研究所，并获得硕士学位。李晓平1989年来到深圳，也进入政府部门任职，并于1993年涉足地产行业。卓越集团成立后，兄弟开始联手，李晓平任卓越集团总裁。 “在政府工作的经历，使李氏兄弟在深圳的人脉很广，对公司的发展也起到了很大作用。”深圳一位地产界人士说，“通过协议、行政划拨方式圈到大量中心地段的土地，说明李氏兄弟在深圳很有’能量‘.”前述深圳地产界人士评价。 李氏兄弟不仅擅长拿地，而且有很好的人脉。2005年11月17日，卓越时代广场封顶时，李氏兄弟请来了博鳌亚洲论坛秘书长龙永图来到现场并致辞。2天后，博鳌亚洲论坛理事会主席、菲律宾前总统拉莫斯也受邀到卓越时代广场参观。“这两件事经媒体报道后，时代广场名声大振，成为深圳地产界的经典营销案例。”前述业内人士说。 陈华：包工头晋升福布斯富豪 最新传闻，今年43岁的深圳京基地产的董事长陈华已经“离开深圳，出走海外”.传闻的核心是因为他与一高官走得太近。也因为如此，他可以采用旧城改造与无贷款开发相结合的独特开发模式。这也使得他能够从一个出身贫寒的包工头，一跃成为福布斯富豪。 深圳地产界人士称，玩转这种模式，不仅需要有和地方政府议价的能力，还需要有深厚的政治背景。 无贷款开发模式 6月12日，位于深南大道中建大厦的京基地产，该公司品牌部经理熊伟向时代周报记者解释，董事长陈华前两天还在公司开会，公司一切正常，并且刚刚任命了公司一批新高层，“陈总签署的任命书就贴在前台的，你可以去看。” 在京基前台看到，的确有一排陈华签名的文件贴在宣传栏，日期是6月2号。时代周报记者随后拨打陈华的手机，传来“暂停使用”的提示。 京基地产看起来一切运转正常。该公司内部人士告诉时代周报，2006年广受关注的京基金融中心拆迁钉子户事件已经在出价1000多万的情况下得到圆满解决，目前京基地产各个项目开工进展顺利。 深圳大剧院东北侧，由京基地产主导开发的京基金融中心项目现场正在施工，目前已经竖起了一栋主楼。不过，时代周报记者看到，楼体广告上提示的项目开发商是“深圳蔡屋围股份开发公司”,而并非京基地产。 根据可供查询的资料，2005年，深圳市政府着手对蔡屋围金融中心进行改造。将蔡屋围定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心，京基集团承担了整个蔡屋围金融中心的改造及建设工作，京基地产原计划为蔡屋围投入40亿元，分4年开发完毕，每年投入10亿元人民币。 2007年正式启动后。截至目前，该项目已累计完成投资4.8亿元，只是京基原计划投资金额的1/10.2008年，房地产市场的低迷，让京基放缓了蔡屋围的开发速度。 除此之外，京基集团在建的项目主要是持续开发了多年的老项目，比如京基地产的得意之作御景东方商铺、东堤园·传邸、山海家园等。此外，京基集团还拥有北京王府井旧城改造、天津住宅项目等这几个庞大体量项目。 一个广为流传的说法是，从1994年京基集团成立后，公司就一致保持着“无贷款开发”的记录。这在借贷成风、负债率普遍偏高的房地产业来说，是相当难得的事情。 据说天性谨慎的陈华对于业务扩张并不热衷，对向外融资以及合作等方式都持保留态度。知情人士透露其前任财务总监曾多次鼓励陈华，拿京基地产去上市，但都被其否决。根据深圳业内人士的介绍，只有当项目的利润达到50%-60%的时候，陈华才会做。 富豪身家40亿 陈华另一个独特的开发模式就是喜欢参与旧城改造项目。 接近京基地产的人士告诉时代周报记者，陈华是靠旧城改造起家的，旧城改造一直以来是京基的优势，即便如此，京基依然能够保证项目的利润，这来自于陈华对政府有很强的议价能力，他能够努力地提高容积率来抵消补偿原住民所消耗的成本。 因而京基靠高容积率提高利润的模式，曾先后在深圳开发了十多个楼盘。也正因为如此，出生在地处粤西边陲湛江一个贫穷落后、偏僻渔村的陈华，财富能够声速积累。 1984年，陈华因为家里实在没钱供给读书，高中还没有毕业便忍痛离开了学校，来到深圳做建筑工人。 靠做建筑积累了点钱，陈华走上了房地产开发的道路。2004年，陈华一跃跻身中国福布斯中国富豪榜。2008年，京基集团的总资产达40亿元、年销售收入过20亿元。 与此相契合的是，陈华一方面邀请国际政要商业运作提升京基及自身的影响力，他曾出资200万美元邀请美国前总统克林顿、英国前首相梅杰、菲律宾前总统拉莫斯等政要前来为其营销造势；另一方面，京基与一些有背景的房地产企业交往甚厚。时代周报记者6月12日在京基地产公司的会议室看到，挂满了陈华和国家领导人的诸多合影。
09月16日