房地产是否还有黄金十年
8月17日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛在海南正式开幕。本届论坛邀请到了朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者以及八百余位企业精英参会。专家学者会聚一堂，围绕论坛主题进行了为期三天的大讨论。如何走出如今宏观调控后的市场低迷，则是很多开发商更加关注的问题。 从2001年到2010年，是中国房地产业公认的黄金十年。这十年里，中国房地产业在城镇住房制度改革的推动下取得了快速发展，成就举世瞩目。同时，这十年也是房地产市场在政府的不断调控及众多争议中螺旋式发展的十年。2011年，是房地产行业下一个十年的开始，也是房地产转型发展的关键之年。站在新十年的路口，对于未来十年房地产业发生怎样的变化，与会嘉宾各抒己见，展开了激烈辩论。虽然在某些问题上存在一定分歧，但与会代表一致认为，下一个十年，房地产业将迎来转型，将是优胜劣汰的十年。 论坛六辩 调控之辩 共识大于分歧 2011年，“调控”绝对是房地产业当之无愧的关键词。对于调控，与会代表一直认为政策调控是必须的。长期来看，调控政策并不会放松，但根据市场的变化政策也会松弛有序，同时，开发商面对调控也更加理性和务实。 中房协副会长朱中一就表示，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。这主要基于三个判断和理由。一是住房的基本属性是满足百姓的居住需求，再加上我国人均占地面积稀少等原因，必须遏制投机、投资性的需求；二是不少城市的房价仍在高位，与多数购房者的支付能力不相适应；三是今年开始的大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动，对相关产业和经济的影响不会太大，国家在有意识地降低对房地产业的依赖度。 华远地产股份公司董事长任志强则表示，除了现有的调控政策，化解房价和老百姓收入之间的问题还需要“四个调整”。第一，城市结构调整；第二，中央与地方财政关系调整；第三，土地制度调整；第四，税收制度调整。 远洋地产副总裁周彤则表示，开发商现在越来越务实、越来越理性。“大家不再问为什么调控，也不再争论是遏制房价上涨还是让房价下降，转而关注现在自己应该怎么办？” 阳光100集团董事长易小迪表示，大规模建设保障房以及房产税政策，是对房地产行业和市场的长期影响因素，而限购等政策则是短期的影响因素。他还认为，这一次对房地产的严厉调控加速了中国城市化进程往二三线城市的推进。财政部财政科学研究所所长贾康持相近观点，他也认为要区分房地产调控的长期政策和短期政策。他还表示，行政性的调控手段只是过渡性的，而保障房以及房产税才是长期影响房地产的最重要因素。 住建部政策研究中心主任陈淮则认为，房地产政策“没有选择”。他表示，货币政策不是房地产可以选择的，保障房也和调控没有太大关系，因为政府是公共产品唯一供应者，永远要建保障房承担兜底职能。至于限购，他表示，中国是一个人多、地少、发展不平衡的国家，限制在短缺情况下扩大供不应求缺口的投机性需求，这样的政策也没有什么选择，“大概我们这一辈子眼不闭之前，这个政策没有多大变化。” 市场之辩 “泡沫”成热议热点 任志强一向是房地产业内的话题人物，这次争论热点———“房地产市场到底有没有泡沫”，也是由他发起。任志强说，中国房地产不但没有泡沫，而且还处于“严重的供不应求”局面。任志强援引中金公司发布数据说，中国房地产市场的总量为97万亿，占国民经济总产值的16%。而美国次贷危机爆发后个人贷款还占到GDP的90%。通过基础数字对比，中国目前的情况相当于美国次贷危机爆发之后的情况，比日本地产破灭之后的情况也要轻微。 由此可以看出，“中国不应该算房地产泡沫。从这个数据可以看出我们高速投资增长的过程，投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。”“从供求关系看，今年房地产市场的竣工和销售的比例为1：1.6。”因此他认为，中国房地产市场是“严重供不应求”，不可能出现泡沫。 “国际机构的一些预测，好像有一个共识，就是中国房地产市场泡沫在这一轮重压之下，应该在今年或者是明年就应该出现而且爆破，但实际情况并非如此。”陈劲松也认为，今年的市场发展当然有一些结构性的变化，但是市场依然是非常非常强劲。 陈劲松称，今年上半年的市场成交总量已经超过了去年最乐观的预期，今年前二十位开发商的成交总量中位数增长已经超过了50%。面对市场未来的变化，陈劲松借用了王石的一句话来总结：“既然是不确定性，那就有可能向好。” 行业之辩 升级大势所趋 对于房地产行业的发展趋势，“未来十年将会是优胜劣汰，行业升级的十年”是与会者的共识。陈淮认为，房地产行业在未来十年内将迎来残酷的优胜劣汰。他认为，如果没有优胜劣汰，就会导致房地产行业的衰退，“当食物不足的时候，鸟儿只喂给强壮的幼体，而宁愿把弱小的饿死。” 同时，证券日报社社长谢镇江也表示“2011年是中国房地产业发展的拐点”。在中央一再强调房地产市场调控“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”情况下，我国房地产行业和市场正处在一场空前的历史剧变中，只要做地产就可以赚钱的日子已经过去，莽撞发展的房地产业将逐渐增加理智。 中国房地产业协会副会长朱中一则认为，2011年成为中国地产业转型发展的关键年。“未来十年，中国房地产业的机遇和挑战格局不会改变。”目前，房地产企业对企业与行业的转型发展认识有早有晚，进展差异较大，有的企业能以平和心态顺应政策调整，认真制定中长期规划和年度计划并付诸实施，而有的企业左顾右盼观望不前，非常危险。 金地集团总裁黄俊灿称，复合型地产时代即将来临，房地产下一个十年将走向复合型地产。具体表现在，住宅开发的趋势延续，同时结构优化；商业地产的需求涌现，优势明显；地产金融的链条延伸，导向驱动。 易城中国总裁祝惇若也表示，中国房地产正在进入产业升级阶段，未来将出现四大趋势。第一，房地产产品细分化，尤其商业产品细分化；第二，房地产由资本收益向现金流收益发展，更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益；第三，房地产金融会不断完善、高速发展；第四，房地产商业顾问服务更加全程化、专业化。 商业地产之辩 洗牌真会到来吗？ 自去年以来，商业地产备受瞩目，在本次博鳌论坛上亦不例外。易城中国总裁祝惇若表示，从总体上来看，目前商业地产市场的发展前景仍值得期待。但是商业地产项目发展的复杂性也必须被证实，市场好和潜力并不能代表每个商业项目都会成功，需要从具体的情况进行专业的研究分析。 卓越集团总裁李晓平分析该集团今年在商业地产上所取得的成绩之后也表示，目前业界开始对商业地产有点过于乐观。商业地产也有自身的风险和困难。因为商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔，特别是持有经营，靠租金收益的话，整个项目的投资回报期很长，会影响到企业的财务经营指标。 高纬环球中国区董事、总经理张良军还专门谈到了成都商业地产市场，此前业界盛传成都有80个商业综合体在建。张良军说，他简单算了一下账，一个商业综合体，就算它三种用途，每种用途5万平米，就是15万平米，15万平米乘以80就是1200万平米，相当于北京目前CBD整个已经完成和再建项目的总量。他认为如果没有庞大的市场需求来消化这个总量，前景将非常值得怀疑。 对于目前商业地产最激烈的批评来自恒隆地产董事长陈启宗。他说，商业地产不能卖掉，除非一整栋卖，只要你分层出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是说商业地产不可以分层或者分单位出售，所以从这个角度来讲，其实内地的很多企业根本不懂什么叫做商业地产。 世联地产董事长陈劲松说他并不看好盲目转向商业地产。住宅是房地产先行指标，商业地产是房地产滞后指标。当央行认为经济过热，不支持信贷的时候，商业地产往往达到历史性高点，接下来就是一轮所谓的洗牌。 旅游地产之辩 转变模式十万火急 除了商业地产，在一线大规模城市化基本结束，房地产企业的未来发展模式也是本次博鳌论坛关注的热点。 广州新城市董事长曹志伟说，如果每一个楼盘做完就卖掉，开发商就会有点像“流寇”，没有任何根据地作为企业的发展基地，不应该是这样。在反思之后，新城市已经打算对发展方向进行调整，具体则为选择部分物业长期持有，并且计划去建一些酒店式公寓。与此同时，因为广州在市区中心可进入市场的土地已经非常少，为寻求更多的资源，新城市地产在经营区域定位上也发生了相应变化。曹志伟透露，从本年度起，新城市地产已经迈出了向外扩展的步伐，在全国多个城市进行了考察分析，并且在广州周边已做了一些实质性洽谈，并有望在本年内实质运作。 阳光100董事长易小迪说，向二三线城市发展是未来的重要发展趋势，目前一线城市的发展逐渐饱和，而且项目取得成本越来越高。他说，二三线城市综合体产品有巨大需求。第一个是城市功能的缺乏，第二个是对品质提升的要求。中小城市更希望改善城市形象，引进这些国际大品牌，中国最小的城市他们都说要做CBD，他们都说要建摩天大楼，这个需求不是简单的攀比，它其实要创造新的城市功能，创造新的城市中心。在这方面我们阳光100还是有一些探索，取得了很好的效益。 除了向二三线城市发展，建设城市综合体之外，旅游养老及度假地产也是本次博鳌房地产论坛另一个被广泛关注的热点，金地集团总裁黄俊灿说，未来十年，会有越来越多地产公司可能向复合型公司转变，可能不久以后金地的销售速度会逐渐降下来，但是将关注更多的领域，包括养老地产、旅游地产以及持有型物业的开发以及地产相关衍生出来的房地产金融业务。 易小迪也说，旅游、度假、养老这些特殊的市场在未来十年是一个非常大的成长空间。我们其实已经看到了旅游产品、度假产品，它的销售价格、销售市场也是很广阔的。这个方面在未来我想是不受政策限制影响，反而有更大的发展想像空间。度假产品不仅仅有类似三亚全国型度假中心，我想随着城市发展、老百姓效应，在很多城市周边度假产品也会有很大发展空间。 融资渠道之辩 把炒房人变成投资人 在本次博鳌房地产论坛上，房地产行业未来的融资问题也备受关注。在银行贷款日益收紧的情况下，开发商何处筹集“粮草”？在博鳌，民间资本的作用正在逐步引起业界重视。 建设部政策研究中心副主任秦虹说，在她看来，民间资本近年非常活跃，民间资本数量庞大以及房地产目前所面临的调控政策的环境也导致一些新型金融业态房地产悄然兴起，过去房地产企业融资主要靠银行贷款，信托、基金等对房地产来讲，都是新兴业态。 秦虹说，今年上半年投资房地产领域的信托资金的余额按照信托协会公布数据是6051.9亿，房地产信托的平均年收益率居各个领域投资的首位。收益率非常好，不完全统计，2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，去年末资金规模达到500多亿。 河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山说，地产私募基金现在总体规模比较小，还处于僧多粥少的状况，还是一个供不应求的商品。供不应求的商品价格自然高一点。在很长时间里，基金和开发商关系，还会处于基金买方市场，基本上还是钱找项目，而不是项目找基金。 观点 1 中房协副会长朱中一：政府对房地产市场的调控力度不会放松。 2 华远地产董事长任志强：中国房地产没有泡沫，还处于严重的供不应求局面。 3 住建部政策研究中心主任陈淮：房地产行业未来十年将迎来残酷的优胜劣汰。 4 金地集团总裁黄俊灿：未来十年，会有越来越多地产公司向复合型公司转变。 5 证券日报社社长谢镇江：只要做地产就可以赚钱的日子已经过去。 精彩语录 “我们所有重大难题的解决只有一条出路，不是宏观调控，而是城市化、城镇化，舍此无它。”(建设部政策研究中心主任陈淮) “今后十年，房地产行业将迎来残酷的优胜劣汰。但是是不是这样，就会导致行业衰退？绝无可能。没有优胜劣汰的选择，物种就会全面退化。当食物不足的时候，鸟儿只喂给强壮的幼体，而宁愿把弱小的饿死。”(建设部政策研究中心主任陈淮) “房地产还是面对着重要的市场窗口期，“金九银十”和下半年成交量的增长是我们全行业应该为之共同努力的。”(深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松) “这个行业里你必须做老大，你不要小看我个子矮，商业地产里面不能矮，要不就不要进入这个行业，进入这个行业，做老二回报率非常低，要是老五老六根本就没有回报了。”(香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗) “目前，中国房地产市场严重供不应求，不可能出现泡沫的情况。”(华远地产股份有限公司董事长任志强) “如果说行业感觉的话，就一个字：空前的‘乱’。地方政府因为债台高筑，土地卖不出去，感觉到乱。开发商因为存货太多，资金流出问题，也感觉乱。老百姓不知道现在该买房子还是不买房子，感觉到乱。”(海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿)
08月31日